北京权威荨麻疹医院 http://disease.39.net/bjzkbdfyy/210114/8590092.html年2月27日，福州首开福泰投资有限公司以底价29.59亿竞得福州宗地-08号，楼面地价元/㎡。
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土地面积：平方米（合.85亩）；容积率1.0以上，1.5以下（盖上开发地块停车库建筑面积不计容，其中商业商务建筑面积不少于平方米，不超过平方米）；
建筑密度：30%以下（含30%，盖板建筑占地面积不计入建筑密度）；
绿地率：35%以上（含35%）；建筑限高（层数）：50米以下（包含盖板高度），并同时满足机场限高要求；
出让年限：住宅用地70年、商服（商业）用地40年、公共管理与公共服务（幼儿园）用地50年。
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板块分析：该楼盘位于仓山区南三环板块，周边有世茂帝封江，首开国仕府等竞品楼盘，从现在的一些户型可以看出这是一个刚需楼盘：
首先，从周边竞品来看，比如世茂帝封江，虽自称打造豪宅，但实际上普通楼栋的价格也在两万三左右；
还有国仕府，虽然价格略贵一点，但是从期房卖到准现房了，去化率也仅仅在三成多；
南三环板块除了地缘客户外，在这里购房的大多数群体还是奔着价格去的，但是该板块有一个优势就是轨道交通较为发达，现在有一号线，未来还有六号线，五号线和四号线。
图片为实地拍摄
虽然是首开拿的地，但操盘的是融创，根据销售介绍，这个楼盘融创占股51%，首开占股49%；
问及销售人员说为什么让融创操盘的时候，回答倒是比较干脆，说隔壁的国仕府是首开的，卖得很一般，所以就让融创来操盘了，毕竟融创在全国房企的排名能进前四。
因为有50米限高，建筑高度上看，这个只能是盖小高层了，目前分为A,B,C三个地块，为纯商品社区，容积率为1.5，绿化率为35%。
户型分析：
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这个65平的户型出现在刚需地段是比较合适的，比如说这个户型的次卧是靠采光井采光的；
因为这个户型面宽和进深比例不是很好，就知道厨房和餐厅的采光也不会很理想，但是对于65平的户型要求就不能太苛刻了！
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这个79做三房的户型整体还可以，三开间朝南，一房朝北，整体说户型还是比较方正的，但是朝北次卧也是靠采光井来采光。
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这个89做三房的户型整体还是可以的，是属于端头户型，南北通透，这种户型的采光应该是不成问题的；
虽然现在很流行89的三房两卫户型，且动静分离还可以，但是整体来说会显得有点紧凑吧！
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关于户型做四房，整体来说虽然紧凑，但是对于部分群体来说可能会有这样的需求，因为在刚需地段的改善产品比较少；
而做四房勉强能算地缘客户或者刚需的改善型吧，尽管可能会有点紧凑，但是动静分离还是做得不错，而且也是端头户型。
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先说一下这个楼盘的优点吧！
售楼部：有别于其他售楼部的是这个营销中心，这里打造了网红打卡地，有适合休息和自拍的拾光广场，有多种植物的认知园；
二楼有室内咖啡吧区域，可提供休闲饮食，但更为吸引人的是网红图书馆，至于TOD概念馆笔者并不认可，后面会具体解释。
楼盘虽然分为ABC三个地块，有别样其他小区的是，这个楼盘的三个地块之间通过连廊，楼梯等相互贯通。
根据销售介绍，售楼部这些配套会原样保留，这对于一个刚需楼盘来说，显得挺有调性的，尤其是对90后可能会产生一定吸引力。
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该楼盘位于售楼部的北侧，即使是这样，售楼部离未来五号线地铁口前锦站的直线距离也仅为三百多米；
而在建项目如果在南面建大门的话，那离地铁口的距离会更近一点，尤其是A,B两个地块，C地块会远一丢丢，但也差不到哪里去；
总得来说，这个楼盘可以判定为纯商的正地铁房，对比周边竞品（比如帝封江）离地铁口的距离会更近一点，这个在未来竞争中有一定优势。
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从自驾出行上看，该楼盘的南面为环岛路（红色箭头标注），目前环岛路的路况不错，极少有堵车之类的现象；
上了环岛路后往北到市中心的通勤时间也可控制在半小时左右；往南的话通往长乐可通过三江口大桥，有效缩短了通勤时间。
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这个楼盘还有一个优点就是在容积率，榕耀之城楼盘的容积率为1.5，这种楼盘的居住体验感还是不错的；
该楼盘在A区和B区之间有一个小型的商业街，整体来说品质还是不错的，这是大多数楼盘所没有的。
还有就是该楼盘的户型选择面比较广，从65的两房-四房，适合不同层面的刚需。
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优点说了那么多，其实该楼盘的缺点也是不少的，我们逐一分析吧！
首先，这个地段是比较明显的城乡结合部（当然也有比较极端的人会说是远郊），周边民房众多，民房中有不少外来租户，流动比较频繁；
在该楼盘东面是比较大型的拆迁安置房前锦新城（多期项目），这边的租住人口也比较多，或许从某种程度上预测，这种房源未来的租售比不会很高。
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说到商圈，是整个城门板块比较薄弱的环节！在现有的商圈中，唯一还有点人流量的就是新天宇广场；
该楼盘距离商圈直线距离虽然不是很远，但是由于城中村位于该楼盘和商圈之间，步行太远的情况下，开车还得绕道。
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说到教育方面，也算是这个楼盘的一个缺点吧，离这个楼盘最近的为鳌峰小学，先不讨论这个学校的好坏，以现在该小学的体量来看，很难接收该楼盘的学生；
置业顾问也说这个楼盘未来划片的大概方向不确定，而周边也没有什么优质的小学和初中，所以在教育配套上应该是这个楼盘的硬伤。
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从价格上看，置业顾问的报价为均价2.5万每平米（实际上可能到不了那么高），但这样的话，对比周边几个楼盘就没有什么优势了；
目前在该楼盘南面的禹洲天悦湾B区（左上角），二手房的报价为两万一左右，其中13号楼和15号楼还是一线看江的；
还有周边在售的几个次新房，如海西百悦城，泰禾琼林台等售价也在两万出头，即使该楼盘以略低于两万五的价格入市，未来在市场上的流通性可能并不理想。
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说到该楼盘是TOD项目，个人觉得是有非常大的争议的！
TOD即是指：“以公共交通为导向的发展模式”。其中的公共交通主要是指火车站、机场、地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线，然后以公交站点为中心、以～米（5～10分钟步行路程）为半径建立中心广场或城市中心，其特点在于集工作、商业、文化、教育、居住等为一身的“混合用途”，使居民和雇员在不排斥小汽车的同时能方便地选用公交、自行车、步行等多种出行方式。
而在这个楼盘周边的文化，教育气息都不够浓厚，商业上除了算小规模新天宇广场外，在建的海西百悦城和螺洲温泉小镇，以及规划中的螺洲历史文化街区未来如何尚无定论；
然后至于该楼盘广告中所说的四轨交会更多的是商家炒作的概念，除了离五号线近外，次之的是一号线；
但是笔者从一号线三角程站步行到该楼盘也花了16分钟，剩下两条地铁距离就更远了。
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这个楼盘还有一个细节值得注意，因为在土拍的时候显示，该楼盘土拍的时候要求配建4万平方米限价商品房；
但是商家既然说是纯商品房，那么就有可能是人才房，而销售人员说人才房是在A区。
还有一点要提的就是楼间距，作为案场销售人员，居然不能准确地提供楼间距的数据，只说了两个理想楼栋的楼间距，这种说法参考性不大。
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总体来说，这个楼盘的优缺点很明显，如果作为资金有限的刚需是可以考虑的，毕竟家门口的地铁是有一定的诱惑力；
至于诸多缺点来说，就看价格会不会给力了，不过这种自带装修的楼盘可能装修未必高端，但是溢价还是不少的。
个人觉得这个楼盘的主要客源还是取决于周边的地缘客户以及主城区的刚需外溢群体，但相信对比周边的几个楼盘可能会有一定的优势！
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