福州晋安区宏发御榕府分析 [复制链接]

来一篇楼盘分析，昨天的W房源选房提到宏发御榕府，虽然楼盘开盘2年，也快清盘，不过没写过，今天就来看看这个二环内纯商盘。

宏发御榕府：备案名(府相居)，地处：福州市晋安区王庄街道跃进路6号

项目占地18.74亩，2栋小高层和3栋高层的住宅。共有户，车位配比为1:1.5，户型：67、89、、㎡，毛坯交付。

福州宏发房地产在2年4月，通过协议出让的方式，获得台江区鳌峰路与鳌峰支路交叉口东南角的商住用地，拟用于开发“绿源小区”项目。后因为城市建设规划的调整，市*局决定收回该地块，并提供由市土地发展中心收储的另一幅地块，作为置换。

年3月，福州市国土资源局发布“关于宏发公司开发的‘绿源小区’地块与市二棉厂部分地块土地置换相关事宜的公示”。地块占地18.74亩，容积率2.6，商业建筑面积平方米，宏发补缴差价.35万。

分析：不同于别的地块通过土拍获取，项目是通过宏发早期拿下的台江地块置换而来。由于是早期地块，仅配建商业，所以是纯商项目，同时位于二环内，对于前两年安商房模式下的楼市，地块的区位优势不错。

对于地块而言由于仅仅18亩，5栋住宅，开发的空间太小，同时由于拿地的房企宏发也是首次在福州开发，后续的品质有较大存疑。对于宏发这个名字，大家印象深刻的当属大公鸡的宏发泡面，承载了一代人的回忆，所以也经常被大家调侃做泡面的房企。

66平米：两房两厅一卫，双开间朝南，紧凑两房，唯一卫生间是暗卫，北面卧室也偏小。小面积两房，在二环内新盘不多见，有一定稀缺。

89平米：三房两厅两卫，三开间朝南，主流布局，客厅偏小。

98平米：三房两厅两卫，横厅设计，双开间朝南，其中一个卫生间是暗卫，市面接受度一般。

项目位于二环内，距离地铁二号线紫阳站米，交通出行有一定帮助，距离世欧商圈米，休闲购物方便，楼盘四周都是老房龄社区，景观有一定影响，总得来说区位尚可。

项目在年备案上市，均价3.2W，目前套全部备案，网签套，剩余28套，接近清盘。对于3.2W的均价对比东区楼盘：

1、龙湖天璞：分栋安商房，均价3.3W

2、榕发观湖郡：纯商盘，均价3.35W

从楼盘的去化也一定程度反应了楼市走向，楼盘年摇号开盘，92套仅去化18套，后续过了一年还剩下多套，在最近几个月剩余房源也接近清盘。项目从开盘到结束，营销花费都很少，不过去化低开高走，其中有一部分原因也是靠周边项目承托。

土地年限：楼盘地块虽然是年置换而来，不过土地的计算时间是根据2年原始地块计算，换算到年，相当于只剩下51年，这也楼盘目前最主要的一点硬伤。

更换物业：楼盘还未交房，就已经要更换物业，原先的物业收费是3.15元/月，（2.15元为基础服务费，1元为特殊服务费用），业主对于特殊服务费用也有异议。后续不知道更换哪个物业，对于以后的品质也有一定影响。

项目位于晋安区二环内，优势在于纯商新盘，周边配套不错，劣势在于土地年限短、房企品牌弱、社区地块小，户型得房率低。项目依靠一年半的时间做到了近清盘，自身房源少、周边楼盘价格高都起到了一定作用。总的来说，楼盘的优劣势比较突出，有一定的特色。

福州目前存在一些不知名房企开发的新盘，比如之前分析过的东街东。结合该盘的宏发，这些新晋房企在户型上，都存在设计一般，得房率偏低的情况。不知道为何不去模仿目前市面主流的户型设计布局。对于这点大家怎么看？

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