西安万科多个项目涉嫌无证违规销售
法治周末见习 代秀辉
“我付款买房那会儿，8号楼还是个坑呢。”聊起自己在万科西安金色悦城(以下简称金色悦城)购买的期房，王霞如是说。但王霞发现，她向万科付首付款时，万科并没有获得《商品房预售许可证》。
王霞告诉法治周末，自己是在2012年年底购买的金色悦城的期房，而自己在西安市住房保障和房屋管理局(以下简称西安房管局)查到的结果却显示，西安金色悦城8号楼是在2013年5月7日才拿到的《商品房预售许可证》。
王霞向法治周末出示了她的付款收据，西安房管局官的信息也的确显示，金色悦城8号楼获得《商品房预售许可证》的时间的确晚于王霞付款的时间。
而《城市商品房预售管理办法》明确规定：“未取得《商品房预售许可证》(以下简称预售许可证)的，不得进行商品房预售。”
西安万科多个项目涉嫌违规销售
“2013年5月左右，万科方面才向我们下发了购房合同书。当时我还纳闷儿，现在才明白，原来那时预售许可证才刚下来。”王霞说。
与王霞同处一栋楼的两位业主向法治周末提供的付款单据也显示，西安万科在没有拿到预售许可证前就已违规销售住房。金色悦城11号楼的业主表示，11号楼也存在此类情况。
事实上，发现，万科在西安涉嫌违规销售的住宅项目并非仅有金色悦城一个。
此前，有媒体报道称，万科大明宫三期项目中的业主杨晓(化名)，在购买住房后就发现自己的期房并没有获得《商品房预售许可证》。
7月3日，法治周末联系到了上述大明宫三期的业主，但该业主似乎因不能明言的理由拒绝了法治周末的采访。
不过看到，早在5月21号，西安房管局执法监察队就发现了万科大明宫三期存在违法销售的行为。
“西安万科大明宫房地产开发有限公司开发的万科大明宫项目7#、8#楼未取得《商品房预售许可证》。依据规定，在未取得《商品房预售许可证》前，该项目7#、8#楼不得对外预售，不得以认购(包括认筹、登记、选号等)、收取预定款性质费用等方式变相预售。”西安房管局执法监察队在5月21日发布了关于未取得《商品房预售许可证》(以下简称预售许可证)不得进行预售的通告。
对于违规销售，西安万科承认部分楼盘确实存在。“2015年上半年我们也是在相关部门的监督下对这类情况的业主进行了退款。”
无证销售已成行业潜规则
西安万科的违规操作并非孤例。
这也并非是万科第一次被曝出无证销售。2013年，武汉市房管局就将万科金域蓝湾D5#、F2#楼记入开发企业不良信用档案，原因是未取得预售许可证就违规销售。
法治周末通过百度搜索引擎“新闻”栏统计发现，刚过去半年不久的2015年，因涉嫌无证销售被媒体曝光的房地产项目，高达30余家。
“没有预售许可证就对外售房，事实上早已成了地产行业的潜规则。”在房地产行业打拼多年的雷伟向法治周末透露。
雷伟告诉法治周末，要取得预售许可证其实有很多条件限制。
北京市东元律师事务所律师李松对法治周末说，根据法律的规定，如果开发商未取得《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程施工许可证》，是拿不到预售许可证的。
“在申办预售许可证时，开发商除了要获得四证以外，一般情况下，按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金还必须达到工程建设总投资的25%以上，并应已确定施工进度和竣工交付日期才行。”雷伟介绍。
“另外，多层建筑还必须完成主体结构三分之一以上才可以。”雷伟说。
在这种复杂的程序下，雷伟也坦言，开发商往往等不及，会先采取与购房者约定订金、诚意金或预付款等变相方式先把合同签了或拴住购房人。
“等到真的预售许可证下来了，再要求与购房者重新制定一份合同。”雷伟说，“神不知鬼不觉。”
“房企违规为快速回笼资金”
“实际上房企在钻一个漏洞。”易居智库研究总监严跃进对法治周末表示。
在严跃进看来，虽然目前房地产市场的预售制度规定了房企在项目预售方面必须到相关部门申领预售证，但没有规定相关监管部门必须定期检查已售楼市是否具备预售许可。“所以很多房企在预售条件不符合的情况下，也不会到监管部门去磨嘴皮，而是擅自销售楼盘。”
严跃进进一步说，对于购房者来说，也很少有人去检查相关项目是否有预售许可证。“而且即便真有较真儿的购房者，房企营销部门也完全可以拿假的预售许可证的复印件来搪塞。”
“应该说，此类房企之所以冒这样一个风险去售楼，无非是希望在短期内快速回笼资金，进而加快工程项目的节奏。”严跃进说。
“房地产开发是一个资金回流周期较长的行业，也因此企业在现金流方面相对其他行业显得吃紧很多，多数开发商之所以在证件不全的情况下打擦边球或违规操作与之不无关系。”上海领易投资顾问有限公司总经理邹毅向法治周末表达了相同的观点。
律师建议购房前查预售许可证原件
“开放商无证销售对于购房者的权益是无保障的，因此购房者切勿大意。”李松表示，在证件不全的情况下，签订的购房合同是无效的。
而且据了解，五证不全也无法办理房产证。
“不过，购房者购房时只需看预售许可证就可以了。”李松同时表示，开发商取得了预售许可证就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了*府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。
购房者该如何辨别预售许可证真伪？北京市盈科(济南)律师事务所律师钱铭坤则建议：“购房者可向相关核发部门查询，而且有些城市已经开通了查询五证的站。另外，购房签约时一定要查看预售许可证原件。”
那么，如果购房者买到五证不全的房子应该怎样维护自己的合法权益呢？
“没有五证，正常来说开发商不能销售，购房者可以向房管局、规划局等职权部门举报并且要求解除合同，赔偿包括本金、利息、房屋增值部分损失。”钱铭坤说。
(注：应采访者要求，文中王霞、雷伟为化名)
